5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》（下称“《提示》”）称，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。

深圳市房地产中介协会进行上述提示，主要是近期有“买房现负首付”的相关新闻，反映深圳市出现以“首付分期”“装修贷”等形式，诱导购房者购房的违法违规行为。

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业内专家提示，“负首付”属于营销乱象，更是违规违法行为，背后暗藏多重风险。当前，各地监管部门、房地产行业协会，正从合规角度解决“负首付”等问题，防范各类打擦边球的违规违法事件出现。

“买房负首付”违规违法

“买房负首付”，到底哪里违规违法？

《提示》显示，2017年，住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构，违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

《提示》要求，各房地产中介机构、从业人员，应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理。

同时，各房地产中介机构、从业人员自即日（5月26日）起，要开展自查自纠工作。禁止以任何形式，参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

《提示》称，如果发现深圳市房地产中介机构、从业人员，存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助，深圳市房地产中介协会将立即报送行政主管部门依法依规查处。

同时，深圳市房地产中介协会将依据《深圳市房地产中介行业从业规范》等规定，进行自律惩戒，严重者将根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》列入行业黑名单，并向社会作相应通报。

出现“负首付”营销

近日，多个社交平台出现类似售楼的营销广告，“零首付”之外更出现“负首付”的营销话术。

比如，“首付负1万元！没错，不需要首付还能再拿1万元。”等宣传语，在部分社交平台传播。

“负首付”背后的运作逻辑，与“高评高贷”一样。“高评”是指高值评估，“高贷”是指高额贷款，即倒拿钱、零首付、低首付，银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多款来变相降低首付。

例如，一套房子评估价570万元，业主售价520万元。购房者可在银行贷款570万元买下这套房，还剩50万元用于装修。

问题是，买房不用出首付款，并且能借此“套利”，这种购房方式怎么操作？

在业内人士看来，“负首付”买房，本质上就是营销噱头。要么是开发商以首付分期、返首付等形式，减轻购房者的首付压力；要么是开发商通过做高合同价格，帮助购房者获取更高额度的银行贷款。

此外，部分“负首付”购房行为，还需借助经营贷。经营贷利率低于房贷利率，深圳房贷的首套利率为4.6%，而经营贷利率为3.5%至3.8%。

对此，购房者需提前准备征信报告、银行流水、收入证明等材料，要是名下没有公司需配合注册一家公司。

“负首付”多重风险凸显

“负首付”看似诱人，靠谱吗？

购房没有真实的首付支撑，容易抬高杠杆。若是按负首付方式购房，购房者后续的真实房贷压力明显放大，会使房贷违约成本增大，最终对购房者和商业银行都不利。

有律师分析，一旦被银行或监管部门查出“负首付”行为，购房者将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，个人征信也会受到影响。

同时，银行一旦停贷，购房者无法及时偿还银行贷款，将面临抵押房产被拍卖的风险。

而如果“负首付”采用转经营贷，不仅违规违法，而且购房者在中介指引下采用过桥贷款会产生新成本。

从当前监管部分和行业协会的动作来看，未来针对“负首付”“零首付”的营销手法，不排除各地加大监管力度。

广东省惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付等违规销售行为。

（文章来源：上海证券报）